司法書士実務 決済とは何か

　こんにちは〜、バトンくんです！😊
司法書士業界にいると決済という言葉を耳にするようになります。

今月は決済3件で少なかったね。
うちは決済事務所です。
決済で外出してまして。
決済日は何日ですか？

この「決済」って言葉が当たり前のように使われています。だけど、バトンくんが司法書士業界に入った時、決済って言葉を聞いて「？」でした。今でこそ電子決済などで決済という言葉に支払うイメージが一般化しつつありますが、それでも決済って言われても司法書士業界や不動産、銀行にいないとなんのこっちゃって感じですよね。

司法書士業界の花形と言われている(いた？)、業界で「不動産売買決済の立会い」というのがあります。この決済についてお話しします。これから司法書士を目指したい方。別士業で司法書士が何をしているか興味がある方。司法書士の仕事について知りたい方へ向けて解説します。

不動産売買決済の立会い

　みなさんが不動産を買ったり、売ったりする場面をイメージして下さい。

買う場面なら例えば、

SUUMOから内見問い合わせ→不動産仲介会社から連絡が来て→内見→申込み→売買契約→残金『決済』

と進んでいきますが、最終の残金決済(残代金決済)の場面で司法書士が登場します。

　残金決済とは、売買金額が3000万円としたならば、売買契約の時に手付金(てつけきん)といった前払い金300万円を支払ったとして、残りの2700万円を支払う日になります。銀行から住宅ローンを借りて購入する場合は、この残金決済の日に銀行からお金が借りられるように動いていきます。

この売買契約と残金決済が２段構えなのは、ローンの審査に時間がかかり、契約と同時に一括で金額を支払うということができないので分かれています。通常ですと1〜3ヶ月前後は期間を空けます。

司法書士が関与するのは実際に所有権が移転する日=残金決済日となるので契約日には立ち会わず、残金決済の日にお客様と会うわけです。

残金決済の日、司法書士は何をするのか？

　司法書士の仕事のイメージはいかがでしょうか。書類作成を作る人で、登記をする人？よくわからないが多数派かと思います。司法書士が決済の場にいる意味は、単に登記の書類を貰うだけでなく、取引の安全性を担保する役割が大きいです。平たい言葉でいうと、この売買は詐欺取引じゃないから取引して大丈夫だよと安心して貰う役割です。取引の相手方というのは、今回初めましての赤の他人とのやりとりが多いです。特に不動産はそうですよね。金額も大きいのでお互いがお互いに対して疑いを持つ立場にいる訳です。

お互いの立場の視点に立ちそれぞれ安全第一を考えるとします。すると次のような思考が考えられるでしょう。

買主『まず不動産をください。お金は後払いがいい。だって本当に売主が本当に所有者かどうかわからないじゃん。地面師かもしれないし、支払いを先にして不動産がいつまでたっても引き渡されなかったら困るし』

売主『まずお金をください。不動産は後日渡します。だって不動産をあげたあとで、いつまでたっても支払って貰えなかったら困るじゃん』

と自分に有利な安心できる方法を考えたくなるものです。でもこの相反する考え方では取引は成立しませんよね。これに対して買主にとっても、売主にとっても公平にするにはどうしたらいいでしょうか？

答えはこうです。

『いっせーの』で、同時交換

です。そう残金決済の日はこの『いっせーの』で、が各地で行われている日です。考えてみれば、コンビニで物を買うのは同時なのをイメージしてもらえばわかりやすいかと。ただ金額がコンビニの商品よりケタ違いに大きいので慎重にことが運んでいるという訳です。

この『いっせーの』で、の交換作業を法律の言葉でいうと『同時履行(どうじりこう)』なんて言ったりします。

話戻りますが、司法書士が決済現場にいることで、

『確実に不動産が買主のものになります』
『確実にお金が売主に支払われます』

とお互いが安心して取引ができる事が実現されます。その目的のための１つの手段として登記書類の確認や、署名捺印をもっらたり、本人確認をするわけですね。AIが台頭してきて書類作成や登記申請はより誰でも出来るようになるかもしれませんが、責任は取ってもらえません。なので司法書士不要とはこれからもなくならないでしょう。司法書士の仕事の本質はいかに早く正確に書類作成、登記申請をするかではなく、円滑な取引の実現のため責任をもち、安心を与える事だと思います。

残金決済が終わった後の流れ

　仲介「本日は誠におめでとうございます！」の言葉でこの決済が終わったら解散となります。これ東北とかのエリアでは言わない慣習があるらしく、地域限定という話を聞いたことがあります。確かに、本当にめでたいのは、仲介さんじゃ、、、なんて事は言ってはいけません。無事、お金の支払いと不動産の引き渡しが終了したら、司法書士は法務局へ登記の申請手続きを行います。

　あれ？さっきの『いっせーの』の話だとその場で登記申請はできないの？ってことになりますよね。実は、昔は司法書士が物件の管轄する法務局へ足を運んで登記申請を行っていました。今から２０年前にオンライン申請という制度ができてきまして、法務局へ行かなくとも登記の申請をオンラインで行う事ができるようになりました。現代の司法書士は、決済が終わった後、法務局へ行かず、事務所に戻り、事務所からオンライン申請をするというのが最もメジャーな登記申請方法になっています。ただ、現行だと、書面に印鑑を貰って、印鑑証明書を預かって、紙の原本は法務局へ送るという半分オンライン（特例方式）の方法で申請しています。特例なのに原則のような状態が続いている訳です。

　そんな腰の重い業界ですが、さらに近年、『いっせーの』での実現がより近づきつつあります。現場からリモートで登記申請を行なうという方法が少しずつ日の目を見はじめてきました。またマイナンバーカードの普及により、マイナンバーに内蔵された電子署名を用いて印鑑レスのオールオンラインの時代に突入する動きが加速しています。取引の安全性を高める動きが業界全体でありますので、社会全体にとって良いことですね。

まとめ

　いかがでしたか。司法書士の仕事の役割を少しおわかり頂けましたでしょうか。普段お会いする機会がない司法書士だと思います。家を買った時にはじめて会ったという方が多いですが、ほんの１時間ほど一緒の空間にいるだけで、何をしてくれているなんてよく分からないですよね。言われるがままに書類書いて、よく分からないまま登記費用払って、なんか権利書が送られてくるんだな。ってだけの印象。正直寂しいです。

　司法書士の活躍の場は他にも様々ありますので、バトンくん的目線でこれからも解説していこうと思います。

　では、本日はこの辺で！ありがとうございました。