不動産購入で初期費用を抑えたい人必見。司法書士目線の費用の抑え方

　こんにちは！バトンくんです。

　今日は、不動産購入について、不動産屋さん目線ではなく司法書士目線で、どうしたら不動産購入の初期費用を安く済ませられるか。忖度なしでお話したいと思います。これから不動産買おうという方の相談先ってまず不動産屋さんでしょうが、普段不動産売買の場に立会い、購入の場面を見ているバトンくんだからこそわかる目線があるので、お伝えします！これから不動産を購入しようかなと考えられている方。初期費用削減に貢献できましたら幸いです。

　それではよーい、スタート！！

不動産購入の初期費用（諸費用）とは

例として5000万円の中古不動産を買おうとします。不動産を購入するためには、購入代金の他に主に次の初期費用（諸費用）がかかります。

5000万円の８%っていくらだと思いますか？

400万円です。

大きいですよね。何かと引越しやらなんやら他の費用もかかり、ローンの返済も始まるとなるとできるだけ手元に残して置きたい。そんな風にまず思いますよね。ではどうやって①から⑤の初期費用を抑えていけば良いのか解説します。

① 仲介手数料

　ここは、不動産屋さんに相談した場合、１番触れて欲しくない所ですね笑

　前にバトンくんが立会いをした不動産決済で、不動産仲介の営業担当が堂々とお客さんに仲介手数料は3%＋6万円と法律で決まっていますので、下げられません。と仰っていました。仲介手数料は上限が3%＋6万円と定めているので、下げられるんですよね。みなさん初めての経験なので、そこまで調べないですよね。

対策：仲介手数料が無料、半額などの不動産仲介会社を選ぶ

　仲介手数料無料？！、半額？怪しすぎるでしょ。やっぱりテレビCMをやっていて、どこの駅前にもある大手仲介会社を選択するのが１番でしょ！購入においてはそんな事はありません。なぜなら大手仲介会社の収入源、中小の不動産仲介会社の収入源。いずれも仲介手数料なんですね。テレビCMや広告料、綺麗な応接室、フレッシュな営業マン、駅前テナント料、最新システムなど。これらの価値が3%＋６万円のサービス料な訳ですね。これも立派なビジネスなので、好んでこちらを選ばれる方もいらっしゃいますのでバトンくんはそれも良いと思っています。

　しかし、今回のテーマのように初期費用を抑えたい方はいかがでしょうか。初期費用を抑えたい方向けには仲介手数料無料〜半額の仲介業者に依頼する選択肢があります。

なぜ無料にできる？？

　仕組みはこうです。自分のお客さんからは仲介手数料を貰わず、販売した相手会社から貰うだけで済ますからです。

　通常、両手仲介というお客さんと不動産販売会社を直接繋げた場合の仲介手数料は両方から3%ずつ貰うことができます。

5000万円の3%で電卓叩いてもらうとわかりますが150万円。

　これをお客さん側の３％を貰わず、不動産販売側から３％貰えれば商売として成り立つということですね。いわば集客方法の１つです。これはインターネット集客を中心として、上記の大手仲介のような固定費や広告費をかけられない、かけないからこそ実現できるわけですね。しかも同じREINS(レインズ)という不動産業者専用プラットフォームを使っているので物件探しは概ね同じようにできますので自分の希望する不動産を買うことができます。

　でも現実的にみなさんは聞きなれた大手を選びがちですよね。高い買い物だから、大手なら間違いない！それはいいと思いますが大手選んでおいて初期費用が〜、って騒ぐのはちょっと控えた方がいいとおすすめします。

～参考までにどんな会社が仲介手数料割引か～

不動産流通システムREDS

FLIEフリエ

など一例であります。

他にも不動産購入 仲介手数料 無料 で検索してみてください！

※無料にならないケースはどんな場合を考えられるか。

　売主側に仲介会社が入っている場合、売主側から手数料を貰うことはできないため、買主側から貰う必要があります。流石に片方からしか報酬が貰えない場合はただではやって貰えません。実は多くはこのように半額の1.5％は貰うなどのように無料にできる物件は限られています。でも割引が少しでもあるなら大きいですよね！

いかがでしょうか。仲介会社の選択でも単純計算75万円〜150万円を削減できるわけですね！

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②登記費用

ここの削減の話はバトンくん的にはあまりしたくないですが笑

　1番は１社で完結する。というのが安く済むのかなと思います。司法書士は誰に依頼すればいいのか？近所の司法書士事務所を訪ねて「家を買うんですけど、登記してください。」というのは現実的ではありません。不動産業界ないし司法書士業界には『指定』という慣習があります。

• 売主業者指定
• 買主銀行指定
• 仲介指定
• 銀行指定

　これらはお客様が自由に司法書士を選択できない障壁になっています。指定なので変えられませんと言われてします始末で、見積もりも言い値になりやすいです。だからって報酬がめちゃめちゃ高い訳ではありません。むしろ良心的価格の事務所が多いですが、規模が大きい事務所だとそれなりに従業員を抱えていますので、高くなりがちという印象です。この慣習によって不動産取引の司法書士の現実は次のようなことも起こっています。

・所有権移転登記については、売主業者指定司法書士（現場に来るのは別事務所の人）
・抵当権設定登記については、銀行指定司法書士（現場に来るのは別事務所の人）

　１つの取引に4つの事務所が絡んでいて全体の報酬が10万円〜20万円って、ちょっとおかしいなと私は感じるところではあります。できるなら1つの取引では１人の司法書士で完結した方が、トータルで安くなるのは想像できるかと思います。

指定が入りやすい条件の例

• 法人が売主の不動産
• 住宅ローンにネット系の銀行利用

自由に選べる条件の例

• 個人が売主の不動産
• 都市銀行、信用金庫、信用組合、農協などの金融機関利用

　ちなみに登記費用は、次の項目を合算した金額を指します。残念ながらすべて司法書士の懐に入りません。

司法書士報酬+登録免許税＋謄本取得などの実費

例えば首都圏で登記費用60万円といっても

司法書士報酬15万円、登録免許税45万円

のようなことはよくある話です。だから登記費用の値引きってできて数万円の話なんですよね。そんなことより仲介手数料！って気持ちはもう通じましたよね？登記費用値引きできないかって問い合わせは意外とありますが、このように預り金ばかりなので、値引くところが少ないです。

③住宅ローン

銀行の住宅ローンも初期費用という点では、かかるポイントです。

債権額×2.2%

という定率型の事務手数料が多くの銀行採用されています。つまり、5000万円借り入れをすると

5000万円×2.2%=110万円

になるわけです。とても大きいですね。

これも初期費用を抑えるという意味では、選ぶべきポイントとして定額型の事務手数料を選択できる銀行があります。

定額型とは、一律10万円と住宅ローンの金利上乗せ（0.2%など）の条件で貸し出すものです。もちろん金利上乗せは長期的に見れば支払総額が増えますが、今の手持ちの資金で欲しい不動産を購入しやすくなる一面があります。イオン銀行などがこの方式を採用しています。

10万円

に抑えられる訳です。

④税金

購入の段階で支払う税金というものがあります。印紙税と登録免許税です。

• 売買代金契約書に添付する収入印紙

1万円→電子契約の場合0円

• 不動産登記申請の際に併せて納付する登録免許税

中古物件の場合、一般的には

①建物の固定資産税評価額×税率(0.3%or2%)

②債権額(借入額)×税率(0.1%or0.4%）

と軽減税率が効く物件だと税率が安くなります。

軽減税率は、住宅用家屋証明書という書類を物件所在地の市区町村役場(資産税課、税務課、建築指導課など各役所で担当課は異なります)で発行することができます。

マンションで軽減税率を受けたいなら

• 床面積50㎡以上
• 新耐震基準（昭和57年以降に建築）など

の物件を選びマイホームとして購入する場合だとほぼ減税の対象になります。

例）建物評価額1000万円、借入5000万円

	減税がない場合	減税がある場合
建物所有権移転登記	1000万円×2%=20万円	1000万円×0.3%=3万円
抵当権設定登記	5000万円×0.4%=20万円	5000万円×0.1%=5万円
合計税額	40万円	8万円

と32万円の差額があります！

初期費用を抑えるなら見過ごせませんね。基本司法書士事務所に見積もりを依頼する場合減税適用となる物件については減税されてご案内されていますのでご安心ください。

⑤火災保険

　不動産屋さんや銀行提携の火災保険は要確認です。必ずインターネットで検索するようにしましょう。大手保険会社とネット保険で保証内容がほぼ同じでも保険料が異なっていないかなどチェックしてみてください。銀行や不動産屋さん提携だからいいって訳じゃたいんですよね。裏には契約に対して紹介料やらなんやら提携する理由があったりします。

まとめ

以上の事例から諸費用をまとめると最大どれだけ差が出るか

	工夫なし	工夫あり
仲介手数料	150万円	0円
司法書士費用	20万円	15万円
住宅ローン	110万円	10万円
税金	41万円	8万円
合計	320万円	33万円

なんと、単純計算で10倍の差ですね、、！！

いかがでしょうかいかがでしょうか？諸費用がないからマイホームは買えないなという方でも工夫次第で、初期費用の負担を軽減し、購入できる道筋が見えてきたのではないでしょうか。もちろん、大手不動産仲介会社でしか探せない未公開物件や、仲介手数料0の対象ではない物件だったり、銀行も定額型を選べる所は限られていたりと様々な制限、制約はありますが、自分の欲しい家を賢く買う知恵を身につけて、一日でも早く夢のマイホームを手に入れていただけたらいかがでしょうか！

本日のゴールはこちらです。ありがとうございました。