安易な不動産投資は生活の破綻に繋がる？！|差押登記物件で得する人損する人|司法書士目線
toz7951
こんにちは〜バトンくんです。
不動産決済の現場にいると個人で不動産投資をされている方に出会う事があります。同じ不動産でも、一方は資産を増やし、もう一方は資産を減らし、時には生活の破綻に繋がりかねないという面と二つの側面があるんだなと思うことがありました。今日のテーマは差押登記物件です。それでは、よーいスタート！！
事例
事例はこんなおはなしです。(数字場所人物は全て仮です。)
タスキさんは、2017年A業者から都内中野区の中古ワンルームマンションを1200万円、フルローン年利3%で買いました。
そして今回の売却理由は、『債務整理』。保有期間中利益はほぼ出ていなかったといい、はやく手放したかったと。こうなるとはもちろん思っていなかったと。
債務整理の中で、不動産は差押がなされているため売りを急いでいる中、買手が見つかり無事売却ができた。というはなしです。
登記簿を見ると差押が所有権についてなされている状態でした。
差押のついた不動産でも自分で売却活動できる
差押というイメージはみなさんどのように持たれるでしょうか？
すぐ取り上げられる。動かせない。競売にかけられるというといったところでしょうか？
実は差押登記がされても１年以上競売にならないというのはよくある話です。
なぜか。
差押えの次のステップである競売は、債権者(金融機関など)にとって貸倒れの次に回収額が少なくなるからです。かといって長く待ってくれるわけではなく、任意売却という手段（債権者の同意を得て、通常の売買として不動産を売却すること）を与えるなどして、回収額が債権者にとって高くなるような方法を利用します。
借主にとっても競売の場合売却金額が少なくなり残債も残るというより、任意売却で市場価格より下がった状態でも売り切った方がメリットが大きいです。傷は浅く済ませる手段ですね。
買手にとってはチャンス
市場価格より安く買えるのは買手にとってはチャンスです。
でもさっき全然儲からかないから売ることになったって話だよね！旨味あるの？って思われたかもしれません。
ポイントは、売主のタスキさんにとって
- 不動産会社からの購入
- 金融機関からフルローン購入
この2つが利益を生まなかった要素の大きな部分でした。
- 不動産会社からの購入
不動産会社から不動産を購入する場合、売買代金の中には、不動産会社の利益が乗っています。そのため買ってすぐ売却しようとしても買った値段は、市場価格以上になってしまっているため、購入価格の売却は買い手はつきにくいです。
- フルローン購入
売買代金、諸費用を手出しなく金融機関からフルローンを借りる場合、もちろん金利が発生し、その分利益が減ります。
今回の買い手さんは、
- 差押物件で市場価格より安く不動産を購入
- 借入なしのキャッシュ購入
とタスキさんとの買い方とは異なります。
同じ物件でもどちらが不動産投資としてうまくいき、どちらが生活破綻のリスクが高いかもうおわかりですよね？
もちろん投資に絶対はありませんので、必ず差押物件や競売物件だからうまくいという事はありませんが、売主の経済状況の状況が、登記簿からわかる目印にはなると思います。
投資は自己責任です。
まとめ
不動産の取扱いは難しい。これに尽きると思います。買い手、売り手色々な悩みがある中で、私を含めた素人、セミ素人の考えだけで切り抜けるのは難しいので不動産屋さんに頼りたくなる思いがでるのは当然です。
不動産屋さんにも専門の分野があります。わかりやすくいうとあなたが不動産を売りたいのに賃貸専門の不動産屋に行っても悩みは解決するでしょうか。しませんよね。私たちのすべき選択は自分の悩みに合う分野の不動産屋に問い合わせるのが一番の近道になると思います。
例えば
このような専門業者へお問い合わせから問題解決に繋がる事を願っています。
それでは今日のゴールです。ありがとうございました。
