住所、氏名変更登記の義務化はじまりました

　こんにちは、バトンくんです。今日は司法書士としての話題

令和8年4月1日より住所、氏名変更登記の義務化が始まりました！

　これってどういうこと？私にも関係あるのかしら、という方へ内容について解説します。

対象者

不動産を所有している個人の方

制度の内容

　不動産の登記簿は本人を特定する事項として『住所』『氏名』の一致を求めています。

逆を言うと、

一致していない=本人所有の不動産ではない

と判断されてしまいます。

いや、でも実際すんでるしねぇ〜、と言われても法務局は現地をみて判断するのではなく、書面をもって審査されます。

この不一致はどのような時に起こるのか、、、

登記申請をした日以降に、住民票を移したとき

です。

原則、登記簿の内容は自動更新されないので住民票を移すと当然ズレが生じます。

具体的例

CASE

千代田区神田神保町8-8-8に住んでいる田中さん。新宿区四谷9-9-9にマイホームを買いました。

残金決済日(登記申請日):4月1日

引越し、住民票転出、転入日:4月10日

この場合、登記簿の住所と住民票の住所の関係はどうなっているでしょうか？！

答え

登記簿	千代田区神田神保町8-8-8
住民票	新宿区四谷9-9-9

と不一致が生じる訳ですね。

　この不一致を減らそうと国はしようと動いている訳です。いわゆる所在者不明不動産が多くなりすぎてその解消をしたいんですよね。なので不動産の持主の住所氏名が常に一致するのが理想なため、実現の一手としての法改正です。

今までの運用は？

　今までの住所変更登記は任意だったため、積極的に申請する人は少数派でした。なので

• 不動産を売却する時
• 抵当権などの担保権を新たに設定する時

など、目的を達成するための前提の手段として行われる位置づけでした。それが今回の改正で手段から目的へ格上げされたというところですね。

怠ると罰則 法改正により、住所、氏名変更の事由が生じた時から2年以内に変更登記を行わないと5万円以下の過料に処せられることになりました。

これは地味に嫌ですね、、

検索用情報申出制度新設 （スマート登記制度）

　住所変更登記をしなきゃいけないのはわかった。でも法務局なんて行ったこともないし、登記申請なんてわからない。自分でできるものなの？！

という方が続出になりそうですが、これから不動産の所有者になられる方はご安心ください。検索用情報申出制度というものが新設されて登記申請を行う際に、法務局に検索用情報（住所、氏名、ふりがな、生年月日、メールアドレス）というものを提供する事が必要となりました。

この検索用情報を提供することで、

• 自身で住所変更登記を申請しなくて済むようになる

というメリットが得られるようになりました。これは法務局で、住民基本台帳ネットワークシステムを用いて住居の変更の履歴を確認した時、提供されたメールアドレス宛てに法務局が職権で住所変更登記を行っても良いかという内容のメールが届くようになります。受信者はメールに回答することで、法務局に自身が登記申請することなく、住所変更登記を行って貰えます。

▼注意点

職権による住所変更登記は頻繁に行われるものではないため、直近で売買が控えている時など、職権登記を待たずに住所変更登記をしなければならない場合があります。

いかがでしょうか。制度の内容を具体例を交えて解説しました。なお令和８年度４月１日以前に住所変更登記をしていなかった物件も対象となりますで、２年以内に申請することが必要です。分からないことは司法書士にご相談ください。